房地产进入白银时代，物业业务则进入了黄金时代。

　　近日，旭辉旗下物业管理公司——永升生活服务正式于港股上市，这是年内第五家房企分拆物业公司上市。

　　事实上近年来随着房地产市场逐步迈入存量时代，加大加快房地产链条下游的物业行业布局成为了众多房企的发展目标。

　　长江商报记者梳理发现，2018年以来，雅居乐旗下的雅生活、新城控股（601155）旗下的新城悦、佳兆业旗下的佳兆物业等五家房企旗下的物业公司相继分拆上市。此外奥园旗下的奥园健康生活，滨江集团（002244）旗下的滨江服务还在申请之中。

　　克而瑞一位研究人士向长江商报记者表示，在当前“融资难”的背景下，房企分拆物业公司上市，不仅能增加一个融资平台，也能促使物业规模快速提升，抢占鳌头。另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务，从而增加新的利润增长点。

　　拓宽融资渠道

　　在“融资难，融资贵”的情况下，一些房企通过港股上市，拓宽融资渠道，如近期上市的大发、美的、弘阳。而对于已上市且拥有较为成熟物业管理平台的房企而言，则纷纷将物业分拆上市，谋求物管业务更好发展，如近期上市的永升生活、佳兆业物业、新城悦等等。

　　克而瑞认为，目前在房地产市场宏观调控的背景下，通过将物业分拆上市，一方面房企旗下的物业板块能够减少对于集团的资金依赖，实现独立运作，减轻母公司的财务压力；此外由于目前物业管理行业集中度不高，上市企业可以将融得资金用来投资及收并购。

　　从近期上市物管公司的资金用途来看，大部分的资金都被用来收并购以扩张规模，如雅生活将65%的融资额投入到其他公司的收并购，其中45%收购其他物管公司，10%收购物管相关业务公司，剩余10%则成立物业管理产业基金，以扩大业务范围及地域覆盖范围。房企通过将融得资金投入到业务中，从而实现规模的跨越式发展，抢占物业管理的市场份额。

　　收益率稳步提升

　　房地产纷纷将旗下物业拆分上市，成为新的稳定业绩来源。克而瑞数据显示，已经上市的5家物业公司近年来的招股说明书或年报数据来看，各公司都在积极提升旗下业务收益，2015-2017年期间，2年内营业收入复合增长率普遍在30%以上，其中新城悦、永升生活服务复合增长率均达到47%，处行业较高水平。

　　值得一提的是，5家物业公司2018年上半年营业收入同比增幅也都在30%以上。另一方面，从2015-2017年，公司净利润规模来看，5家企业均有提升，其中永升生活服务、雅生活、新城悦的年复合增长率分别为122%、104%、100%，盈利提升较为显著。

　　收益率不断上升源自于万亿级的市场空间。根据国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上的成长空间。

　　因此，抢占市场仍是当下物业公司最重要的战略。对此，广发证券的研究报告也指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。

　　此外，房企旗下物业公司的上市更是为了进一步寻求在原有业务上的创新与突破。业务的升级与革新，体现在管理物业类型的多元化，如在传统的住宅业务外，还将物业管理服务延伸至多样的非住宅业务，如产业园、商业物业等。