潍坊物业公司|潍坊保洁公司|潍坊保安公司--潍坊万和物业管理有限公司|颜雪明：法院到小区拖车，物业公司该怎么做？

苏州工业园区法院去小区拖车不顺，以阻碍民事执行为由，对苏南万科物业作出30万元罚款的处罚，引发全国关注。这对物业管理行业与全社会，都是一次难得的法治教育。这个案例，促使我们思考物业公司在小区管理中的职责与角色，对于物业管理行业的发展，行业规则的完善，具有深远的意义。

　　这个事件的核心是，物业是否阻碍了法院的执行。分析这个问题，必须弄清三个前提：物业公司在住宅小区有没有管理职责？物业公司是否实施了阻碍执法的行为？执行的法官有无违反法定的程序？

　　有人说，物业公司只是小区的服务者，没有管理的职权，不是小区的管理者，由此得出结论说，物业公司向法院索要法律文书，毫无道理，就是抗拒执行。这个观点显然是不正确的。

　　一般认为，物业管理顾名思义，只应涉及房屋及设施设备，不应当包含对小区秩序的管理，因为秩序是人的活动形成的，如果能管理小区秩序，就意味着可以管人。物业管理的本质是业主物权的延伸，而业主的物权中并不包含管理小区秩序的权利，受业主委托的物业公司，哪来的这个权力？这是普通人从合同法常识得出来的结论。

　　中国商品房住宅小区的特点是规模巨大。动辄几百上千户，超过万户的也不鲜见。这样大一个区域，除了房屋与设施管理外，必然存在秩序维护的需求，谁来承担这个职责？按说这属于行政管理范畴，是政府的事，而现状是，小区内部，行政管理基本上是真空状态。在业主不能形成有效自治的情况下，由物业公司来负责是没有办法的选择。

　　尽管物权法上所称的物业管理只涉及房屋及附属设施，但物业管理条例已经将小区秩序的管理明确为物业管理的内容，并且要求由物业企业承担此职责。（物业管理条例第2条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。）

　　现实中，业主的车辆进出小区，都会按照规定，接受物业门岗的检查、验证；小区如果发生乱停车、违章装修、破坏绿地等行为，业主第一时间也要求物业去管，这意味着业主认可物业企业有权“管”。尽管物业的“管”由于缺乏强制性，效果差强人意，但它有制止违法行为的权力，无论在法律上还是实务上，都是没有问题的。

　　在车辆凭卡出入的小区，出场时没有卡，不放行是正常的，否则管理就流于形式，如果业主的车辆因此而被盗，物业公司要承担责任。苏州玲珑湾小区的门岗，如果面对的是一般人，哪怕是业主，在没有合理解释的情况下要把车辆用拖车运出，不放行是再正常不过的事情。

　　问题就出在拖车的是法院的人。法院的人可以随便拖车出门吗？有法院的工作证，我可以相信他是法官，但我怎么相信他拖走这辆车是依法所为？所以，门岗向他要个手续，再正当不过。

　　我们熟悉的《列宁与卫兵》故事中，那个卫兵说，我知道他是列宁同志，但他没有证件。这个故事的亮点正在于，证件面前谁也不能特殊。执行制度是物业公司的职责所在，如果有人公然把一辆车不明不白地拖走，物业不去阻拦，那才是最大的失职。

　　物业员工维护小区秩序、保护业主财产，只能认法律、认制度，管你打什么旗号，有多大来头，这不就是《列宁与卫兵》的精髓吗？遗憾的是，这个充满了正能量的故事，今天不好使了。法院的执行人员认为，你既然知道我是法院的，再跟我要手续，就是抗拒执法。

　　法院代表着法律的尊严与权威，但也要受到法律的严格约束。就民事执行而言，不但民事诉讼法有严格的程序性规定，最高法院2004年还专门制定了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。这个司法解释不是给法院授权，而是约束法院执行的，就是要防止法院、法官以公权力损害公民的利益。该解释第一条就规定，“人民法院……采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。”这段话的含义再清楚不过，法院要求单位、个人协助执行，必须送达《协助执行通知书》。

　　法官如果出示了协助执行通知书，根本不会有冲突。可是他们就是不给。这是不是程序上的瑕疵？如果是，那么物业公司不放行，就是合法正当的，所谓的妨碍执行根本就不能成立。

　　当事的法官坚持说进小区执行，不需要法律文书。为什么？她没有讲。有律师替她解释说，物业公司不是法律意义上的协助执行人，所以不用给物业通知，工作证加口头说明即已足够。这个说法毫无依据。首先，说只有占有财产、登记财产的才是协助执行人，这是哪条法律的规定？其次，物业公司既有维护小区秩序的法定职责，你要不要给予起码的尊重？第三，你让门岗抬杆，这是不是要求协助？如果不需要协助，你自己抬杆就走不就完了？

　　从实务角度看，如果新疆法院发现执行财产在苏州法院院子里，它只凭工作证加口头说明就要拖走，苏州法院会放行吗？如果本案的执行法官发现被执行车辆停放在市委大院，她能不能只凭工作证加口头说明就去拖车？每个稍有常识的人都知道，这根本是不可能的。它开了协助执行通知书，好好打商量，能不能拖走还不一定。

　　那为什么到小区拖车就可以只凭工作证？说白了就是法官根本没有把物业公司放在眼里。还说什么高档小区不是法外之地，明明是你把它看成法外之地，所以才不按法律的要求办嘛。

　　协助执行通知书是最要害的问题。但我们看到，苏州中级法院在复议决定书中，回避了这个焦点问题，只写苏南万科物业“认为园区法院应当向其出具协助执行有关法律文书的理由于法无据。”这未免太不实事求是了。最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，就是万科物业主张的最有力依据，怎么是于法无据？

　　住宅小区是广大业主的家园，有一句外国谚语说得好，风能进，雨能进，国王不能进。就是说，老百姓的民事权利，公权力不能随意侵犯。如果说，政府大院门口的岗哨代表了政权的威严，那么小区门口的保安则代表着业主的神圣权利。

　　证明你来依法执行，就是一张纸的事，为什么就是不肯给呢？早年看电影《小兵张嘎》，鬼子的翻译官说“老子在城里吃馆子都不给钱，吃你个破西瓜还要钱？”他不是给不起西瓜钱，而是觉得给了你钱，就折了我的面子，就不能显示出我的地位。如今虽然时代变迁，但特权思想仍然普遍存在，这对法治的损害，远远大于所谓的执行难。

　　这次矛盾的双方，表面上是法官与物业，背后却是权力与权利的冲突。当年翻译官白吃西瓜，今天看是蛮不讲理的流氓行为，当时何曾不是理直气壮、天经地义。时代在变革，观念也在进步。15年前，还没有《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，40年前，连民事诉讼法也没有。今天我们已经无法想象那个年代，只凭“公安六条”就可以剥夺人的生命。再过10年，回头看这件30万元罚款案，我相信大家都会有新的感受。

　　从媒体报道和整个视频来看，我认物业员工的表现是很好的。面对突入其来的情况，冷静对待，事件中没有发生任何言语与肢体冲突，事后也经得起法律的检验。相比之下，那个法官赌气将车堵在小区闸口，不具备应有的执法素养。

　　但物业员工由于欠缺相关的法律知识，没有达到有理有利有节的理想状态，也是值得总结的。比如说强调法官没有戴帽子，车主本人不在场，这些都不是理由；拒签法院送达的处罚决定书也没有任何意义。因此，有人提出物业员工要加强法律培训。

　　我历来不认为“普法”能解决知法守法的问题。物业员工需要了解的，不是笼统的法学知识，而是与物业管理关系密切的法律规定，这其实也是物业管理专业知识的一部分。缺乏这部分知识，专业能力就不完整。司法查封、财产执行是物业管理中经常面对的问题，物业公司有协助之责，那么，物业员工如何识别执法人员？如何协助执法行为？这就是一个专门的知识。即使是专业律师，因为不懂物业管理实务，也未必能处理好。

　　既然已经交了30万的学费，就应当认真总结经验教训，举一反三，制定出一套应对措施，保证下一次不会被同一块石头绊倒。

　　从法律上讲，物业执行制度固然不错，促进司法机关依法执行更是企业的社会责任，但毕竟企业的首要任务是经营，规避风险才是第一位的。别说拖车的人还拿了法院的工作证，开了警车，就是啥都没有，如果咱们惹不起，不能吃眼前亏是首要原则。银行遇到劫匪，也是先满足其要求，保全员工安全，而不是死磕。

　　所以在当时情况下，通过监控设施保留证据，证明物业人员已经尽到管理职责，就放拖车出去，并无不妥。从避免堵塞出口的角度，也应当抬杆让它先开出去，这样法官就算窝火，但没有罚款的借口。

　　长久来看，物业企业作为一个新兴行业，还应当关心行业规则的健全。这次事件，就连媒体对物业管理都有许多偏见，何况普通人。自己不研究、不宣传，如何让社会各界理解与支持？所以，物业企业应当立足行业的未来发展，为物业立法多多建言，促进行业规则的不断完善。

　　对行政机关、司法机关的违法行为，要通过各种有效途径去反映，这既保护自己的利益，也是企业公民行使批评权与监督权的应有之义。法院、行政机关不是在意人大代表、政协委员的批评与提案吗？那么加强与人大代表、政协委员的联系沟通就很重要。媒体报道不是成功地影响了呼格吉乐图案、聂树斌案与最近内蒙古的“玉米案”吗？那么物业企业加强传播意识，有效地通过媒体发出自己的声音就很重要。

　　一个企业是否优秀，是否成为行业标杆，不在于规模利润，而在于有没有话语权。最近董明珠女士打退“野蛮人”的事件，就很好地证明了这一点，真的是比法院的判决还管用