潍坊物业公司|潍坊保洁公司|潍坊保安公司--潍坊万和物业管理有限公司|姜姜：协助解决欠缴物业费我被现实撞了一下腰

　本人为北京某基层政府工作人员，协助解决物业纠纷，指导业主大会和业委会运作，努力保持中间立场，希望物业小区得以善治。近期接触的一起欠缴物业费案例，让本人感觉到，相关制度尚需完善，方能更好的解决物业纠纷，现将问题分享，与各位探讨。

　　物业服务已成为严重的社会问题，业主因为物业服务不到位拒缴物业费，物业公司因为业主不缴纳物业费降低服务质量，小区进入恶性循环。本文试图从现行的法律规定，结合实际工作经历，寻求解决欠缴物业费的办法，推动双方共同进入理性轨道。

　　《物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）第七十六条规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”由业主共同决定；第七十二条规定，“ 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”

　　《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”等职责。

　　《合同法》（中华人民共和国主席令第15号）第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十条，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”

　　按照以上规定，业主大会选聘物业公司，授权业委会签订《物业服务合同》，合同双方当事人为物业公司和业主大会，合同直接约束业主大会和其授权的业委会。物业公司提供公共服务，对业主大会负责，业主大会或其授权的业委会应向物业公司支付相关费用。双方违反合同约定的，各自承担相应的责任。

　　《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）第二条规定，“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第八条规定，“ 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”

　　按照以上规定或司法解释，物业公司直接向业主收取费用或直接向欠费业主主张权利；物业公司不履行或不完全履行合同约定的义务，业主主张物业公司违约责任的，法院应予支持。

　　现实生活中，未成立业主大会的小区，物业公司的确直接依据与业主个人签订的《物业服务合同》收取费用，该合同与业主大会无关，但却为业主大会提供公共服务。

　　选聘和解聘物业公司是业主大会的权利，即便业主大会授权业委会签订合同，两者应直接被合同约束。实际情况是，业主大会或其授权的业委会，签订了《物业服务合同》，却无须对合同负责，且对自己的成员业主是否缴费也不承担任何法律责任。

　　2005年10月，北京朝阳法院的一起强制执行业主缴纳物业费案例，在全国引起了轩然大波，舆论一边倒的认为法院仅惩治了业主的违约行为，对物业公司未按合同约定提供服务的违约行为未作任何惩罚；2006年8月，北京市丰台区法院判决业主7折缴纳物业费，开启了全国打折支付物业费的先河，引起了物业行业的一致反对，也引起了部分中间立场包括本人的质疑，认为此类判决罔顾了全体业主间的公平，错误的引导了更多正常缴费业主进入拒缴物业费队伍的行列。

　　笔者一直坚定的认为，物业公司和业主个人都应对业主大会负责。物业公司有违约行为的，应给予相应惩罚；业主有违约行为的，也应给予相应处罚，两者的违约金全部归业主大会所有。物业公司应起诉业主大会，可将全部欠费业主一并追加为被告，或由业主大会另行起诉欠费业主。反之亦然，业主可起诉业主大会未提供质价相符的服务，将物业公司追加为被告，或由业主大会直接起诉物业公司。

　　案件判决或调解中，业主应全额缴纳物业费并支付一定的违约金，物业公司仅可以拿走扣除弥补服务过失和违约金以外的部分，剩余部分留在小区，在全体业主监督下用于小区建设，弥补物业服务不足给正常缴费业主造成的损失。

　　笔者将该想法分别与物业公司、欠费业主以及主审法官做了沟通，并与律师进行了探讨，各方均认为此判决能较好的体现公平，有利于小区的正常管理。

　　但双方的违约金和物业公司弥补服务过失的资金，留在何处却成了让各方头疼的问题。北京未明确业主大会的主体资格，该小区无业主委员会，既无业主大会专有帐户又没有业委会的帐户，资金无法留在全体业主的帐上。

　　虽然新老两个物业公司均同意单设科目接受此资金，法院却无法判决将资金留在老物业公司帐上，或留在与此案无关的新物业公司、基层政府帐上。即便物业公司一直延续服务，且同意单列科目，法院能否判决该资金留在物业公司帐上，怕也是一个未知数。

　　如果把小区比喻成一个企业，各方的关系可能更易理解。业主大会为企业，业委会主任为企业的法人代表，业委会为董事会，全体业主为股东，每一个主体都对该企业负责，企业对每一个违约的主体追责。没有业委会的，由企业和全体股东构成。

　　没有企业，却允许其对外行使民事权利显然是不合适的。因此，业主大会应必须当然成立，只要该小区开发企业计划出售物业，小区即进入业主大会共同决定模式，在社区和基层政府监督下运作，相关具体工作可由前期大业主开发企业代办。

　　因为物业服务属于半公共服务，各地的法规中已经明确，业主大会或业委会在政府和社区的监督下运作。没有业委会的，可由法规明确暂由社区居委会代为执行，业主大会印章暂委托居委会代为保管。有了业主大会的主体资格，很多问题可能会更加明晰。

　　首先，物业建管不分离的状况会得以缓解。社区代为组织首次业主大会，依据多数业主或唯一业主意见明确物业服务标准，公开招标物业服务企业，在社区和街乡政府监督下明确物业服务企业和开发商关于房屋质量维修责任的约定，向全体业主公示，减少因房屋质量问题对物业服务的影响。

　　其次，业主大会、业委会运作容易走向正规。政府可出台业委会、业主大会权力边界和运作的指导性文件，凡经业主大会依法共同决定的事项，加盖业主大会印章，对全体业主具有约束力，否则，各业主无须对相关决定负责，可有效避免业委会越权决策带来的纠纷。

　　第三，可减少物业费纠纷。全体业主将物业费缴纳至业主大会帐户，业主大会依据合同约定按时向物业公司支付费用及相关酬金，避免业主直接将费用给付物业公司却又难以监督的尴尬局面。如存在业委会的小区，在物业公司未被依法解聘的前提下，因业委会委员个人原因导致小区资金不能正常拨付的，可通过政府干预的应急机制予以纠正。

　　第四，可厘清各种法律关系。物业公司、业主大会、业委会、业主等各主体，可分别依据合同相对应原则解决物业纠纷，相应的违约金也自然有了归属。

　　如此，《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及解决物业纠纷的司法解释等各项法规中，关于“业主大会可以（当然）设立、业主大会（非业主）对个签订民事合同、物业费缴纳（给物业公司、业主大会、业委会）和支付、物业纠纷诉讼对象（业主大会诉讼主体）、权利主张主体（业主大会）、前期物业招标（招标主体）”等条款，均需做相应修改，甚至需要打破现有建管不分离等的利益格局。