潍坊物业公司|潍坊保洁公司|潍坊保安公司--潍坊万和物业管理有限公司|李云波：新时期小区民主自治实现路径探讨

摘要：新中国成立至今，经历了计划经济时期的“国家管理”时代、市场经济初期的传统物业时代、互联网背景下的物业管理新时代，每一个时代都有其显著的特征，但物业管理矛盾的解决和小区治理民主化是国家、社会和业主一直以来的追求。通过充分利用互联网时代的技术和手段，发挥互联网终端在投票和信息公开上的优势，降低业主参与小区治理的成本，提高业主参与度，实现小区管理的科学化和民主化，是当今小区治理民主化实现的可靠手段。

　　这一时期从1949年新中国成立至1978年住房制度改革和土地使用制度改革。这一时期由于国家实行计划经济，个人私有产权不明确，在城市小区主要表现为：房子是国家的，个人享有使用权而没有所有权。小区的人口、治安、计划生育等归居委会管理；小区的房屋物业归“房管所”管理，凡是和房子有关的都由房管所来统包统筹。其全称是公有房管理所，是事业单位。这种体制下的服务质量也没有好坏之分，房子也没有什么豪宅和普通住宅之分。这一时期我们可以称之为：房屋管理1.0时代。

　　这种管理方式有它的优点：易统筹、规模大、相对成本低，但是随着住宅商品化改革的推进，行政管理体制下的房产管理方式越来越不适应市场化的房屋管理需求。

　　这一时期从改革开放至21世纪初。国家在改革开放后逐渐探索房屋制度改革和土地使用制度改革。随着这种改革探索的不断深入，原有的国家管理制度不在适应新兴的房屋管理体系，物业管理企业应运而生。1981年3月10日成立的深圳市物业管理有限公司是中国第一家物业管理公司，它不是彻头彻尾的市场经济产物，而是在行政和市场双机制下作用的产物，这就决定了物业管理企业既有市场下的开放、服务的职能，又有行政体制下懒惰、冗杂的特点，直到今天，物业管理企业仍然没有摆脱这种特征，形成了没有行政级别的“第二政府”。

　　业主抱怨付钱了没有享受到相应的服务，物业公司抱怨业主太挑剔（不排除业主里有老赖物业服务再好他也不想付费，也不排除物业公司里有黑心物业公司只想侵吞业主的钱）。业主与物业公司的信息不对称造成彼此间的不信任，彼此隔阂渐渐铸就了无法沟通的现状。物业企业身份也陷入尴尬的状态：很多项目是物业企业即干不起又撤不出，更多的业主是既离不开又离不起。从第一家物业公司成立至今是物业管理2.0时代。

　　这一时期可以从21世纪初至今进行划分，公民意识和私有产权意识不断觉醒，并在这一时期达到一个高潮，从全国来看，关于业主联合会的类似组织呈爆发式增长，从大城市向二、三线小城市扩散、从东部地区城市向中西部地区城市扩散。业主维护自身权利的需求与当前治理体制下无法满足这种需求之间的矛盾不断激化，探讨利用相关技术手段，实现小区治理的业主参与，成为当前小区治理探索的首要问题。

　　互联网技术的发展和应用无疑为解决上述矛盾提供了很好的解决途径，互联网技术的特性：透明、公平、迅速，为物业管理模式的变革提供了一个全新的思维角度。现在几乎所有的行业都被互联网化，年轻的一代业主“产权意识”、“主人意识”的渐渐觉醒，物业管理，核心是物业，首先是谁的“物业”，肯定是业主的物业，原始权利所有者肯定是业主，现在传统的物业公司注重的是“表面化管理”，只有从业主的财产权“物业”出发，才能把物业管理好。

　　这种以“业主产权”为中心的，尊重业主权利的，让业主在物业管理中有充分的知情权、参与权、决策权、监督权、否决权的业主大会授权下的专业物业公司管理模式。这种全新的管理模式，我们叫做：物业服务3.0时代。

　　业主的小区权利分为私权和公权，小区是由拥有各自独立私有产权的房屋，被围墙、水道等与外界隔离开来的特定范围内的土地，绿化、公共设施等组成，在小区里，房屋门内的属于私权，房屋门外又和别的业主共同构成公权范围，这里特指小区的公共治理，房屋的主人（业主）天然拥有参加小区共同治理方面的知情权、参与权、决策权、监督权、否决权。

　　民主是当代公民议事的主要形式，是公民权力实现的重要保障。根据公民是否直接行使相关权力，又可分为直接民主和代议民主。直接民主是指公民直接参与、讨论、决定和管理国家与社会事务的民主形式。代议民主又称间接民主，是指人民通过其代表来进行统治，而不是直接进行统治，公民通过由自己的同意所选举出来的代表来负责制定法律和管理公共事务。从内容上讲，二者都是民主的主要形式，都保障了公民参与、讨论、决定和管理相关公共事务的权力。但二者又有着很大的不同，间接民主的实行过程中，要求有一整套的监督机构来对人民的代表及由此产生的政府进行监督和防范，以免仆人滥用权力变成主人。

　　直接民主在小区表现为业主大会制度，代议民主在小区表现为业主代表大会制度，这两种制度比较而言，业主大会制度毫无疑问更能代表全体业主的意志，而业主代表大会制度是在业主参与度不高的情形下衍生出来的变化形式，在相关监督机制和防范体系不健全的情况下，业主代表大会制度很难真正代表全体业主的意志。本着充分尊重业主权力和保障大多数人意志体现的原则，我们坚持业主大会制度并就二者的利弊进行比较。

　　真正意义的业主自治，是全体业主根据自己的意愿制定本小区的管理规则，不论此管理规则是“好的”还是“坏的”，只要是反映小区全体业主的意愿，强调的是业主意志的形成过程而不是业主意志形成的结果。小区民主是一个复杂的体现，但最重要和最直接的表现在于业主是否真正参与到投票决定之中，下面我们讨论两种制度在小区里的各自优缺点。

　　业主大会制在小区里实行“一家一票”的投票制，是直接民主的体现，形式上可以充分保证每户业主公平地参与投票。但是在实际操作过程中，通知下发难、业主时间不固定，导致投票过程中的组织者和参与者都要付出巨大成本，因而业主参与度低，这很大程度上影响了小区民主的真实性。

　　个人认为，业主（业委会）要防止“业主大会制”下的以下缺点：第一，“未投票的户数和面积视作同意大多数”这是一条很多小区使用的规约之一，一个小区哪怕只有1%的投票率也会有多数票，按照这个规定其他99%的未投票都可以视作同意大多数，那么使用这一条款的任何投票都会高票通过！第二，投票时偷换概念，例如：投票内容是“您是否支持本小区使用维修基金修理小区道路，支持、不支持、弃权”，投票结果是“支持”胜出，然后在实际执行过程中比如花了200万维修道路（实际维修市场价可能是50万），全体业主是“支持道路维修”而不是“支持花200万来维修”！

　　我本人赞成业主自治一家一票，但是要保证：第一，投票前充分的沟通宣传让业主知道自己投的是什么票；第二，保证每位业主完全按照自己的意愿投票；第三，保证真实投票率至少过30%才使用“未投票户数和面积视作同意大多数”这一条款；第四，保证投票结果不被张冠李戴使用。

　　业主代表制就是先在小区的各个门洞楼号选取楼号代表，由楼号代表选取业委会、决定本小区重大事项，是间接（代议）民主的表现形式。这种间接民主在实际操作中，业主自己往往不知道谁代表了自己，业主代表们不是按照他代表的楼栋业主的全体意志表决，而是按照他本人的意愿表决，“代表们”在投票前没有向自己所代表的业主解释说明，投票后又不向业主们通告，“代表”只代表他自己，业主被代表。

　　要防止“业主代表制”下用以下手法瞒天过海：1、随意指定代表；2、代表不履行代表义务，在投票前没有向业主解释，投票后没有向业主通告；3、代表们最后形成小利益团体，一切全体业主的投票实际上由少数人控制！

　　实现小区业主的投票自由，保障小区业主的投票积极性，也就保障了小区民主的第一步，实现了小区民主治理的先决条件。如果我们把这两种小区民主制度结合起来，扬长避短，就可以真正实现小区民主。在根本制度上坚持“业主大会制”，必须严格做到任何决策一家一票，在形式上代表只是充当议事、联络业主的角色，只能“代而不表”。代表可以通过轮值、竞选、裁定等方法在本楼栋产生，每次产生新的楼栋代表最好有全体楼栋业主的签字认可，在工作方法上楼栋代表必须保持和业主的经常沟通。

　　纸质投票的缺点，1、纸质投票耗时耗费人力，需要业委会每家每户送票上门，即使有很多志愿者参与，这项工作也是非常巨大的；2、纸质投票不能详尽的说清楚此次投票的内容和目的，比如，竞选业委会成员，在有限的纸张面积上很难把所有的竞选者资料放在上面，投票者都不认识谁是谁，让他怎么填写选票呢；3、纸质投票很容易在任何一个环节作假，干过小区送票上门的人都知道，你说勾选谁业主往往就会勾选谁，送票上门志愿者的意愿左右着实际的投票人，再者纸质投票往往会有很多假票。

　　电子投票的优点，可以彻底解决上面纸质投票所有的缺点，通过手机短信或者APP信息推送，只需要三个动作：打开—选择—提交，简单到了极致，能绝对保证投票的公开、透明！

　　首先，“分区轮换”解决业委会成立难、运作难：把小区按照门牌号分成7-9个分区，每个分区推荐一位业主参加小区业委会（可以根据业委会实际人数确定分区数）。在每个分区内部有分区管理小组，小组成员按照门牌号每年轮换，业委会主任也在几个分区内每年轮换（业委会委员按一定比例轮换，保持管理队伍的稳定）。参与小区公共管理是每个业主的权利也是应尽的义务，这样可以防止部分业主不想在小区管理上出力而完全依靠他人享受他人奉献，又可以让每家每户体验到小区管理的艰难。

　　第二，设立全职业主大会执行秘书：小区热心公益的业主几乎都有自己的事业，很难在小区管理上付出太多时间，那么设立全职的“业主大会执行秘书”是一个可行的办法，秘书由业委会聘请，工资福利从小区公共收入里支出。

　　第三，业主大会开立银行账户：小区所有的公共收支包括业主缴纳的物业费、公益收入等必须经过业主大会的账户，任何业主随时有权查阅小区公共收支明细，支付给物业公司的服务费也要经过业主大会账户，由业委会审批签字按月支付给物业公司。这样既可以解决财务公开透明的问题，也可以解决物业公司离开难的问题。

　　第四，承认电子投票结果的合法性：由于我们中国的小区几乎都是特大型的，业主大会面临着通知难、召开难、投票难，电子投票可以从根本上解决纸质投票的缺点，纸质投票容易作假、送达难、投票难。

　　酬金制物业公司或者物业自治是物业管理的必然趋势，也是物业管理的最高形式。但是在现实中，很多小区的酬金制业主并不认账，因为不是实时公开。物业自治经过一段时间的自治最后都不了了之，因为自治需要有公益心、公德心的带头大哥，一旦这个带头大哥有压力退出管理，那么小区物业又会陷入混乱。

　　我们提倡“业主自治”，但是不主张“业主亲治”，一般来说业主亲治不能大规模推广，因为业主亲治需要“带头大哥”，一旦这位业主有压力退出，那么小区会陷入困境。再者，在业主亲治的小区没有物业法人，一旦出事，责任很难分清。

　　物业服务3.0时代已经到来，我们作为物业人应当顺应这个潮流，探索满足业主服务需求、尊重需求、知情需求的更科学合理的物业服务模式。“家和顺”小区管理助手就是让业主、业委会、物业公司、街道社区四方在一个平台上无障碍交流沟通。在这个平台上业主可以随时知道小区公共收支的明细、可以对小区事务有一定的投票权，业委会在这个平台上可以公开一切、主动接受监督，物业公司在这个平台上可以看到业主反馈的声音、可以及时为业主服务，业主心平气和的付费，物业公司理所当然的服务。小区管理关键是分权制衡、公开透明，只有每个业主、业委会、物业服务人都在一个平台上才可以做到这点。

　　“家和顺”小区管理助手，是基于互联网的开放、透明、不受时间和空间限制，基于业主物权自主的组织架构，简便易行的解决了业主与业主之间、业主与业委会之间、业主与物业服务人之间信息沟通障碍，提供无缝的全天候、全方位、全透明的信息沟通模式，最大限度的提高了公共服务的透明度，为突破困扰公共服务“公地悲剧”、“囚徒困境”的难题提供技术支撑，为业主自治，一家一票，公开透明，杜绝贪腐提供技术保证。在小区公共管理领域，我们不能仅仅依赖有带头大哥，还要有现代化的管理模式，便捷、可靠、不徇私情的网络管理平台。

　　每个城市人都生活在小区里，小区治理的好坏直接关系到每个人的生活质量，变革2.0升级3.0是我们的当务之急，我们不能等靠政府，只能依靠市场，运用互联网新技术，解决小区最后一公里的生活问题，努力把我们生活的空间人性化、方便化，我们的目标不能仅仅停止在解决物业矛盾上，终极目标是要建设一个真正的和谐社区，这就是我们后3.0时代的伟大猜想！